Если жулики из ДАКС 100 Вас кинули, то сообщите об этом нам

Ипотечное кредитование в США

Ситуация на рынке ипотечного кредитования в США ухудшается

Кризис, связанный с изъятием имущества у должников, привел к падению котировок в американском банковском секторе

США картинка
США картинка

Кризис, связанный с изъятием имущества у должников, привел к падению котировок в американском банковском секторе, а миллионы недобросовестных заемщиков оказались в подвешенном состоянии.

Однако пока невозможно сказать, насколько разрушительным будет этот кризис для владельцев домов, рынка жилья и экономики страны в целом. Это зависит от того, как в ближайшие месяцы будет решаться ряд технических и юридических проблем.

Медленный юридический механизм не может угнаться за современной финансовой системой с ее высокими темпами развития. В то время, как банки нацелены на эффективность и получение максимальной прибыли, суды стремятся во всем тщательно разобраться. И это становится большой проблемой для кредиторов, норовящих «срезать путь», чтобы выселить клиентов, которые на протяжении месяцев не выплачивали ипотеку.

На торгах в пятницу котировки в банковском секторе падали уже второй день подряд, инвесторы же, тем временем, пытались оценить, насколько велики риски повышения операционных и юридических издержек.

Акции Bank of America Corp. и Wells Fargo & Co. подешевели примерно на 5%, J.P. Morgan Chase & Co. – на 4%, Citigroup Inc. — примерно на 3%. В свою очередь, расходы на страхование банковских бондов от дефолта продолжают расти.

BofA и J.P. Morgan Chase заявили о временном приостановлении продажи заложенного имущества в связи с проверкой документов, другие крупные банки также сообщили о проверке, но пока не прекращают продажи.

Несмотря на мораторий, в некоторых штатах банки продолжают осуществлять взыскания по многим кредитам. На прошлой неделе в Иллинойсе, Колорадо, Флориде и Огайо Bank of America и J.P. Morgan Chase, по информации представителей судебных инстанций, продолжили продавать заложенные дома на публичном аукционе.

В пресс-службе J.P. Morgan Chase в пятницу сообщили, что «попросили юристов на местах не прибегать к судебной процедуре». Bank of America 8 октября заявил, что «приостановит продажу заложенного имущества, пока проверка не будет завершена». Однако в пятницу пресс-служба банка проинформировала, что приостановление касается только продаж в период между 9 и 31 октября, так как не ожидается, что проверка будет проходить дольше.

Финансовая и юридическая системы уже сталкивались лицом к лицу на рынке жилой недвижимости. Как заниженные требования к заемщикам, так и слабый контроль над процессом изъятия основывались на том, что цены на жилье никогда не упадут. Считалось, что вряд ли большое количество кредитов одновременно станут недоброкачественными. Как только этот тезис был опровергнут, сразу стали видны изъяны подобной практики, и теперь предстоит долго перестраивать систему ипотечного кредитования.

Банки утверждают, что эти проблемы будут решены быстро, и вскоре они вновь смогут запустить механизм на полную мощность. Однако, по мнению аналитиков, может развиться масштабный юридический кризис, если банки не смогут доказать, что следуют законам об имуществе.

Между тем, адвокаты и политики пытаются использовать сложившуюся ситуацию, чтобы приостановить продажу имущества и добиться решений в пользу заемщиков, которые сокращают свой ипотечный долг.

Кредиторы же отмечают, что практически никто из заемщиков, чье имущество сейчас распродается, не оспаривает факт неуплаты. «Мы не выселяем тех, кто этого не заслужил», — говорит генеральный директор J.P. Morgan Джейми Даймон.

Однако, по словам профессора Уортонской школы Университета Пенсильвании Сьюзан Уочтер, доводы банков неубедительны, так как они не учитывают легкость, с которой пострадавшие могут доказать свои права.

Нынешний кризис еще раз подчеркивает разногласия между системами учета, принятыми в юридических и финансовых структурах. В то время как, первые используют старый «бумажный» документооборот, кредиторы хранят данные в электронном виде для того, чтобы ускорить их обработку.

Существуют две отдельные проблемы. Во-первых, адвокаты выяснили, что банки ежедневно «в автоматическом режиме» подписывают сотни документов на лишение имущества, практически не рассматривая их.

В штатах, где для изъятия необходима санкция суда, у кредиторов нет выбора, кроме того как «заморозить» процесс продажи имущества. Если они предоставят ложные показания в суде, то их право на владение имуществом не будет доказано.

Во-вторых, после проверки документов у банков могут возникнуть проблемы с тем, чтобы доказать, что имущество подлежит изъятию, так как ряд кредитов продавался инвесторам в виде пакетов ценных бумаг. Данный процесс – так называемая «секьюритизация» – в последние 30 лет широко используется в США для финансирования ипотеки.

«Это канцелярская работа. Проблема не разрешится сразу, так что нам придется подождать», — отмечает Ричард Дорфман из Ассоциации участников фондового и финансового рынков.

Согласно американскому законодательству, при смене владельца имущества требуется физическая передача документов, и у аналитиков возникают вопросы – как часто это происходило в период бума на рынке жилья. Одно из опасений заключается в том, что у банков могло не быть ипотечных сертификатов, либо они утеряны. Если это правда, то им придется приостановить процесс продажи имущества на то время, пока надлежащим образом не будут подготовлены документы, а это может занять месяцы.

«В лучшем случае, это существенно замедлит процесс, но результат будет тем же», — говорит Джожуа Рознер из исследовательской фирмы Graham Fisher & Co.

По данным J.P. Morgan, в штате Флорида, закон которого обязывает кредиторов утверждать взыскания в судебном порядке, заемщики могли не платить в среднем по 678 дней, прежде чем их выселяли.

В худшем случае, проблемам документооборота вообще могут не придать значения, если бумаги в принципе были оформлены, но в процессе секьюритизации возникли трудности с их передачей, поясняет профессор Адам Левитин из Университета Джорджтауна. По его мнению, тогда кризис накроет всю систему. Инвесторы могут заявить в суде, что никогда не подписывались на ипотеку.

Банки полагают, что беспокойства преувеличены. Процесс конвертирования ипотечных кредитов в ценные бумаги «производится четко в соответствии с устоявшимися законами, регулирующими деловую активность на вторичном рынке ипотечного кредитования», говорит генеральный директор Американского форума секьюритизации Том Дойч.

Сейчас механизм взысканий работает с перебоями. Bank of America заявил, что приостановил процесс продажи заложенного имущества и проверяет соответствующую документацию в Огайо.

Однако 12 октября представители банка подали иск с целью лишить заемщиков права владения тремя домами в этом штате, сообщили в суде. В пятницу J.P. Morgan Chase удалось в судебном порядке добиться изъятия кондоминиума в Колорадо стоимостью 154278 долл.

В одном из округов Флориды J.P. Morgan Chase и Bank of America продолжили практику взысканий. Юрист Jacksonville Legal Aid Эйприл Чарни сказала, что к ней за помощью обратились по меньшей мере пятеро адвокатов выселяемых заемщиков.

ипотечное кредитование
ипотечное кредитование

с Блог Берг / blogberg ru / BlogBerg - Портал биржевого спекулянта